Un exemple pour vous projeter dans votre achat en BRS

Imaginons que vous avez repéré un appartement NEUF de 70 m² en BRS à 210.000 euros à Lyon.

Voici un calcul pour savoir si cela est plus intéressant que de rester locataire. Dans cet exemple, nous prenons un ménage primo-accédant de 3 personnes avec un revenu fiscal de référence pour l’année N-2 de 50.000 euros et qui dispose de ressources mensuelles (salaires) égales à 4 500 €.

Utilisation de votre apport :

Imaginons que vous avez un apport de 20.000 €, soit un peu moins de 10% du prix du bien. Une partie de cet apport devra être affectée directement aux coûts annexes que sont les frais de notaires (4 830 €), les frais de cautionnement pour votre futur emprunt (environ 2 100 €) et de potentiels frais de dossier (environ 1 000 €). Il vous reste ainsi environ 12 000 € d’apport pour l’achat de votre appartement, à compléter par des emprunts et des aides.

Emprunts :

Il vous reste ainsi 198 000 € à emprunter. L’appartement étant neuf et puisqu’il s’agit pour vous d’une primo-accession, vous êtes éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce dernier peut vous apporter 84 000 €, qu’il faudra compléter par un prêt usuel d’une banque pour chercher les 126 000 € restants. Les taux en vigueur pour ce type de prêt sont à l’heure où nous écrivons ces lignes à hauteur de 3,5%. Nous ne prenons pas d’autres aides dans notre cas d’étude, comme celle d’Action Logement pour les salarié·es du privé ou des prêts conventionnés par certaines banques mais celles-ci existent.

Coût mensuel :

En fonction de la durée de remboursement de vos deux prêts combinés, vos mensualités seront plus ou moins élevées. Par exemple, pour des prêts d’une durée de 25 ans, il faut rembourser à la banque 890,05 € par mois. Sur 20 ans, les mensualités seront par exemple de 1 031,10 €. Dans ces deux cas, les mensualités à rembourser sont bien inférieures à 35% de vos ressources mensuelles, qui est le plafond réglementaire au-dessus duquel une banque ne peut pas vous faire de prêt. Un site existe pour faire votre propre simulation.

Au-delà de ces mensualités, vous devrez chaque mois payer une redevance auprès de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) avec qui vous partagez la propriété de votre logement. Cette redevance mensuelle peut être très variable en fonction du marché immobilier dans lequel se trouve votre logement. A Lyon, par exemple, pour un appartement de 70 m² celle-ci peut monter jusque 210€/mois et le paiement de cette redevance ne s’arrête que si vous revendez votre logement ou le transmettez à vos proches.

De plus, en tant que propriétaire, vous aurez probablement à payer des charges de copropriétés ainsi que la taxe foncière et vous serez dans l’obligation d’assurer votre logement. Ces montants sont variables en fonction des communes de résidence et des copropriétés mais peuvent atteindre quelques centaines d’euros. Ces charges peuvent être payées annuellement mais nous les lisserons sur 12 mois pour vous donner une idée global d’un coût mensuel.

En résumé, voici le coût de votre logement, chaque mois :

• Mensualités de remboursement de prêt : 890,05€ (sur 25 ans)
• Redevance auprès de l’OFS : 210 € (donnée de façon indicative, ce montant peut être inférieur)
• Taxe foncière, charges de copropriétés, et assurance habitation lissées sur 12 mois : 300 € (donnée de façon indicative, ces montants peuvent être inférieurs)
• Total : 1 400 €/mois

A titre de comparaison, une location à Lyon sur un appartement similaire vous reviendrait en moyenne à 1 190€/mois HORS CHARGES et peut facilement monter à 1 400 – 1 500 € en comprenant toutes les charges et assurance.

Sauf qu’ici vous finissez propriétaire de votre logement et pourrez le revendre pour utiliser votre capital pour acheter un nouveau bien ou le transmettre à vos proches.

Projection sur plusieurs années :

Par exemple, mettons que vous vivez 8 ans dans ce logement et que votre situation change (heureux événement, mutation, etc). Vous aurez déjà remboursé 85 444,80 € de vos prêts et il vous restera 124 555,20 € à rembourser. Vous revendez votre logement à 210 000 € (soit au même montant que lors de votre achat). Si nous déduisons tout ce qu’il vous reste à rembourser, vous avez maintenant une épargne de 85 000 €, soit 4 fois plus que lors de votre achat initial. Vous avez réussi à mettre de l’argent de côté pendant 8 ans tout en vivant dans un logement confortable.

Vous pourrez maintenant utiliser cet argent comme apport pour acheter un logement plus grand ou plus proche de votre lieu de travail par exemple. Vous avez par ailleurs contribué à éviter la hausse des prix de l’immobilier puisque vous avez revendu votre logement à un ménage dans le besoin au même prix.

Si vous avez d’autres questions sur le dispositif BRS, nous vous invitons à visiter cette page !