Revendre mon bien en BRS

Dès que vous décidez de vendre, avant même de diffuser une annonce. Cette notification est obligatoire : l’OFS dispose d’un droit de préemption (Art. L255-15 du Code de la construction et de l’habitation) et fixe le prix de vente maximum autorisé. Sans cette étape, la vente peut être frappée de nullité.

Le prix est plafonné par la formule inscrite dans votre bail signé chez le notaire au moment de l’achat. Il s’appuie sur votre prix d’achat actualisé selon un indice de référence (généralement INSEE). C’est votre OFS qui calcule et vous communique ce prix maximum. Le BRS étant un dispositif non spéculatif, vous ne pouvez pas vendre au-dessus.

Une plus-value est possible mais encadrée par votre bail : elle est généralement indexée sur l’inflation depuis votre achat. Vous pouvez aussi vendre en dessous du prix maximum si vous le souhaitez. Au-dessus du plafond, c’est interdit.

Oui. L’OFS dispose d’un droit de préemption (Art. L255-15 CCH). Il a deux mois après réception de l’offre préalable de cession pour décider de l’exercer, soit pour son propre compte, soit pour un acquéreur éligible qu’il propose. S’il préempte, vous êtes indemnisé selon les modalités du bail dans la limite du prix maximum.

Les mêmes que pour toute vente immobilière, selon les caractéristiques du logement :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) · surface ≥ 50 m²
• Audit énergétique · étiquette E, F ou G au DPE
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) · bâti avant le 1er janvier 1949
• Présence ou absence d’amiante · permis avant le 1er juillet 1997
• État de l’installation électrique · installation de plus de 15 ans
• État de l’installation gaz · installation de plus de 15 ans
• Diagnostic assainissement · installations autonomes ou territoires concernés
• État relatif à la présence de termites · zone déclarée par arrêté préfectoral
• État des risques · zone à risques (naturels, miniers, sismiques, radon)
• Diagnostic bruit · zone d’exposition au bruit des aéroports
• Carnet d’information du logement (CIL) · permis ou travaux après le 1er janvier 2023

Un diagnostiqueur certifié réalise tout en une fois. Vous pouvez en trouver un sur l’ annuaire officiel .

Selon les résultats des diagnostics, certains travaux peuvent être nécessaires pour mettre le logement aux normes. Au-delà de l’obligatoire, quelques petites réparations ou un coup de peinture sur les murs abîmés rendent le logement plus attrayant pour les acheteurs et facilitent la vente.

Tout ménage qui respecte les conditions d’éligibilité au BRS : plafonds de ressources (Art. L255-2 et L255-3 CCH) et engagement à en faire sa résidence principale. Environ 87 % des foyers français sont éligibles au bail réel solidaire. Vous pouvez vérifier rapidement l’éligibilité avec notre simulateur , mais c’est l’OFS qui valide officiellement.

Les deux options sont possibles :

• Entre particuliers (≈ 30 % des ventes en France) : vous gérez vous-même annonce, visites et négociation. Pas de frais d’agence, mais plus de temps et d’énergie.
• Via une agence (≈ 70 % des ventes) : gain de temps, accès aux outils professionnels. Coût moyen de 4 à 6 % du prix de vente .

Si vous passez par une agence, choisissez-en une qui connaît le BRS. Beaucoup ne maîtrisent pas le dispositif et peinent à l’expliquer aux acheteurs potentiels. Votre OFS pourra souvent vous conseiller sur ce sujet.

Oui, c’est l’une de ses missions. Demandez-lui :

• les agences immobilières partenaires connaissant le BRS dans votre territoire ;
• s’il a une liste de ménages déjà agréés cherchant un bien ;
• s’il peut diffuser votre annonce sur ses canaux (site web, newsletter).

• Prêt à taux zéro : non, sauf si le logement a moins de 5 ans et n’a jamais été occupé (cas du neuf). Pour une revente entre particuliers d’un BRS déjà occupé, le PTZ n’est pas mobilisable.
• Frais de notaire : ceux de l’ancien, soit 7 à 8 % du prix d’acquisition (alors qu’ils sont réduits dans le neuf).

À mentionner clairement à votre acheteur dès le départ.

C’est un document obligatoire (Art. L255-10 CCH) que vous remettez à l’acheteur avant la promesse de vente. Il précise notamment :

• le caractère temporaire du droit réel et sa date d’extinction ;
• la nouvelle durée du bail si l’OFS donne son agrément ;
• les conditions de délivrance de l’agrément par l’OFS ;
• les modalités de calcul du prix de vente prévues au bail.

Vous pouvez télécharger un modèle d’offre préalable de cession et vous faire aider par votre OFS pour la rédiger.

Trois délais à connaître (Art. L255-10 CCH) :

• vous devez maintenir votre offre pendant 30 jours minimum à compter de sa réception par l’acheteur ;
• l’acheteur ne peut pas l’accepter avant 10 jours après réception ;
• une fois l’offre acceptée, vous avez 30 jours pour informer l’OFS et solliciter l’agrément, en joignant les pièces d’éligibilité de l’acheteur et le dossier de diagnostic immobilier.

Deux mois à compter de la transmission de l’offre préalable de cession (Art. L255-11 CCH).

L’OFS vérifie trois points (Art. L255-11 CCH) :

1. l’ éligibilité de l’acheteur (plafonds de ressources, résidence principale) ;
2. la conformité de l’offre préalable avec le bail en vigueur, notamment le respect du prix de vente plafonné ;
3. la validité du plan de financement de l’acheteur.

Le refus porte nécessairement sur l’un des trois critères ci-dessus. Demandez à l’OFS la motivation précise par écrit, puis vous avez trois options (Art. L255-13 CCH) :

1. trouver un nouvel acheteur et le soumettre à agrément ;
2. demander à l’OFS de vous proposer un acquéreur éligible . Il dispose alors de 6 mois ;
3. si après ces 6 mois l’OFS n’a pas trouvé, demander la résiliation conventionnelle du bail (voir étape 7).

Oui. Si l’OFS donne son agrément, la durée du bail est prorogée de plein droit pour que le nouveau preneur bénéficie d’une durée identique à celle prévue dans le contrat initial (Art. L255-12 CCH). C’est ce qu’on appelle le caractère « rechargeable » du BRS.

Deux étapes successives :

1. La promesse de vente : vous êtes engagé. L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter.
2. L’acte authentique : généralement 3 mois après la promesse, délai aménageable. Cette période permet à l’acheteur d’obtenir son prêt et au notaire de préparer les documents.

À la signature de l’acte, vous remettez les clés et n’êtes plus propriétaire des droits réels. Les fonds vous parviennent sous quelques jours.

• les diagnostics obligatoires ;
• les honoraires d’agence si vous passez par un professionnel (4 à 6 % du prix) ;
• d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé si vous soldez un prêt. À vérifier avec votre banque.

Les frais de notaire sont, comme dans toute vente classique, essentiellement à la charge de l’acheteur.

La vente d’un bien en BRS suit le régime fiscal général : exonération de plus-value immobilière dans la plupart des cas pour une résidence principale. Confirmez votre situation avec votre notaire.

Dans l’ordre :

1. Faites le point avec votre OFS : votre prix est-il bien positionné par rapport au marché local ? L’annonce est-elle suffisamment diffusée ?
2. Demandez la liste de ses agences partenaires spécialisées BRS et sa liste éventuelle d’acquéreurs éligibles en attente.
3. Élargissez la diffusion : Leboncoin, Entreparticuliers, agences locales, bouche-à-oreille.
4. Si rien ne bouge malgré ces démarches, demandez formellement à l’OFS de vous proposer un acquéreur éligible (Art. L255-13 CCH). À partir de cette demande, l’OFS dispose de 6 mois.

C’est un mécanisme prévu par la loi (Art. L255-13 CCH) pour les situations bloquées : si après refus d’agrément ou demande explicite, l’OFS n’a pas trouvé d’acquéreur sous 6 mois, vous pouvez convenir avec lui de mettre fin au bail. Vous êtes alors indemnisé de la valeur de vos droits réels immobiliers , selon les modalités prévues dans votre bail.

L’indemnisation correspond à la valeur de vos droits réels immobiliers calculée selon les modalités prévues dans votre bail . La loi ne fixe pas de barème unique.

Point d’attention : ce montant est très souvent inférieur à votre prix d’achat , parfois nettement. Avant d’engager la procédure, demandez à votre OFS un calcul prévisionnel précis pour décider en connaissance de cause.

1. Demande écrite à l’OFS (lettre recommandée avec accusé de réception conseillée).
2. Échanges avec l’OFS pour calculer l’indemnisation selon les modalités du bail.
3. Signature de l’accord de résiliation chez le notaire.
4. Versement de l’indemnisation selon les modalités prévues dans le bail.

Pas dans la procédure légale. Elle reste celle décrite par les articles L255-10 à L255-15 CCH, identique pour tous les OFS. Votre bail particulier peut toutefois prévoir des clauses de rachat plus favorables si l’OFS-bailleur a souhaité offrir une garantie supplémentaire. À vérifier dans votre bail et à demander à votre OFS. Ce n’est pas automatique.

Les droits réels sont transmis à l’ayant droit, qui bénéficie d’un bail prorogé à durée identique, s’il est éligible au BRS (Art. L255-14 CCH). Le conjoint et le partenaire de PACS ne sont pas soumis aux conditions d’éligibilité .

Si l’ayant droit n’est pas éligible, il dispose de 12 mois pour vendre à un acquéreur éligible au bail réel solidaire et agréé. À défaut, le bail est résilié et l’ayant droit est indemnisé selon les modalités du bail.

Le BRS reste un bien immobilier comme un autre dans la liquidation : soit l’un des conjoints rachète la part de l’autre (avec accord de l’OFS sur le maintien d’éligibilité), soit le bien est revendu selon la procédure standard. À traiter avec votre notaire et votre OFS très en amont.